明礼手抄报内容度产业勾地 产城课堂第一讲

娱乐资讯 2021-01-12165未知admin

  亿翰产城基于对产业“勾地”的研究,日前完成了《度产业勾地》报告,内容涉及当下产业勾地模式、典型案例、算账逻辑以及实际应用过程中,企业该如何具体操作构建适合自己的勾地顶层设计等。并得出以下结论:企业在进行产业勾地战略时,确定顶层设计中的勾地模式和算账逻辑很重要,同时,勾地战略应该是自上而下的,明礼手抄报内容勾地的最终能力落位在人(一个尖刀+一个产业方案经理+一个专业经理,这点详见文中“企业该怎么做?——勾地的组织结构”板块),结果体现在拿到土地与否。

  勾地制源于,97年亚洲金融危机后,楼市进入低迷,发展商停止购地,地价一泻千里,担心土地贱卖,明礼手抄报内容采用“勾地”制度,若发展商对公布的土地感兴趣,主动提出申请,开出符合市场价格的底价,该土地才会以公开招标形式出售。勾地在国内,正式定义是“用地预申请”,2006年8月1日起试行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》第5.4条明确指出,市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的,应当组织实施招标拍卖挂牌出让活动,并通知提出该地用地预申请的单位或个人参加,提出用地预申请的单位、个人、应当参加该地竞投或竞买,且报价不得低于其承诺的土地价格。

  勾地市场规模十分天下有其一。目前,市场上,勾地规模能够占到10%左右,以合肥和南京市为例,合肥市2015-2019年勾地为1246.17万,土地出让为11327.3万,勾地占比11.00%;南京市2017-2019年勾地为268.8万,土地出让为1511.68万,勾地占比17.8%

  三分利润有其一。以绿城小镇为例,绿城中国小镇项目均是勾地而来。在2018年绿城中国1500亿的销售额中,小镇集团贡献了其中的1/10左右,但在利润额方面却贡献了将近1/3。

  总体来说,以勾地方式拿地,能弥补招拍挂和收并购的不足,是在招拍挂主战场之外,和收并购并列的一个非常好的补充。具体对于商来讲,主要有三方面作用。一是公开市场获得项目收益率走低,勾地项目具备利润支点作用;二是公开市场获得项目越来越小,勾地项目具备粮仓作用;三是勾地项目是链接端口与发展跳板,能够支撑企业中发展。

  勾地发展经历三大阶段:分别是T勾地、 产品勾地、产业勾地。P勾地以概念勾地为核心,代表案例如绿地所有概念勾地的汇报会找形象好、气质佳的外国人以T的形式汇报,以高端打动;产品勾地顾名思义以产品为核心,例如绿地超高层,作用于城市新区的,而万达广场/新城吾悦/龙湖天街,是城市副中心的商业综合体产品,亿达中国软件园则是软件产业需求强烈的办公楼产品,携带产业性质,但主要还是产品为主;产业勾地以产业谈判为对象,代表案例如华夏幸福产城/碧桂园小镇,不看企业的产品,但要求产品里有真正落地的产业。

  勾地三大途径:自上而下,自下而上,上下结合。

  自上而下指从省市主要领导切入,做省市领导推荐的焦点项目。优点是落地快、商务条件容易洽谈、底价获取概率大、未来得到支持,缺点是项目不一定成熟、省市的政绩工程一般都会有大体量的功能性业态,未来资产沉淀较重;

  自下而上指从地方招商部门切入,层层直至分管副市长或市长。优点是可以选择项目,不必协调高层资源,下级会当做自己的政绩往上寻求支持,缺点是周期长,需要层层汇报,前期得到的支持非常有限。

  上下结合指从地方招商部门切入选项目,从市以上层面推进项目。优点是可以选择快速落地的项目,缺点是一般都需要以强IP来向市争取支持,如果无法打动,非常容易从勾地变成托底。

  2.2勾地玩法(以产业勾地项目的运营和收益为例)

  目前勾地玩法主要涵盖从低端玩法、中级玩法、高级玩法到超高级玩法、特级玩法、玩法六种形式。

  勾地的一般流程主要有说法和实战模式两种。

  在实战模式中,勾地推进步骤主要为前期运筹准备、把握脉搏、明确勾地主打IP、准备洽谈方案、首轮次政企沟通会、互相考察高层互访、攻下一把手、签订框架协议、签订正式协议以及土地招拍挂。勾地推进中具备的两大特征即是越靠前越虚,越靠后越实,也越。

  在勾地可谈内容中,主要内容为设置条件-约定规划指标–商务条件–(供地时序,政策)。

  设置条件分为前置竞买条件及后置建设要求两类。其中后置建设要求即约定了项目本身的建设内容,增加了难度,本身不具有显著的排他性,属于伤敌一千自损八百。

  在约定规划指标中,有三点需要注意,一是做方案是敲门砖,但绝对不能一直在一轮轮汇报方案,却没有节点性的进展;二是方案所确认的规划指标是企业测算的基础,也是和商议商务条件的基础;三是方案在整个勾地体系中具有非常重要的提纲挈领的作用,所确认的业态、指标、计划等要素是后续大部分工作的前提,必须要非常重视。

  在勾地的商务条件中,勾地目的主要为地块大、地价低(大幅低于市场价)、付款好(半年到一年付清)。其中可行的洽谈策略,以大盘项目、综合体、明礼手抄报内容产业项目、合作拿地四种方式为例。对于大盘项目而言,分期拿地的大盘项目,土地价格可要求前低后高,按协议不变;对于综合体项目,将商办、等可细分的业态拆开,按照楼板价按业态分别算价格及付款方式,最后加总;对于产业项目而言,洽谈产业的常规补贴,将拟补贴资金直接从地价中扣除,若限于基准地价红线,则是后期产业励等方式返还;对于合作拿地而言,与企业合作拿地,以减轻对降低地价的顾虑。

  主要还包括供地时序,政策。其中供地时序指一定要明确首批土地何时可以挂牌,落袋为安。包括一定要非常重视首批土地的供地时间,若预期挂牌时间在一年以上,当前阶段重点工作以及一定要非常重视首批土地的比例,争取在与的蜜月期内将尽可能多的放在首批供应。政策方面,主要包括产业励、配套费减免、绿色通道等等。

  2.4勾地保牌常见模式设置 – 前端设置排他条件,后端加度

  一是物业返还、溢价返还,模式为商提前2-3年介入,与村民委托代表人洽谈沟通。委托方以土地作价入股,在商0溢价竞得地块后将土地出让金返还。

  二是切分出让、商住,主要模式为将一个地块切分为多幅出让,有时候将商业地块与地块出让。

  三是产业、人才、品牌引进,根据当地的建设规划,要求商引进指定产业、人才或品牌、具有指定资质,该类竞买一般要求提供由机构出具资格审查的相关证明。

  四是利用或制造地块瑕疵,即目标地块存在内部或外部瑕疵,但勾地单位已掌控瑕疵的解决方案。

  五是与成立一级,代表案例如金茂模式,金茂以城市运营商进入,2011年中国金茂获得长沙梅溪湖片区一级权,快速推进梅溪湖片区建设。此外还包括中电科技园的产业园+X模式。通过地区产业园区的打造获取供热、环卫、市政工程、、土地销售、智慧城市等多种收入来源,打造“产业园+X”模式,逐步实现模式的可推广。

  六是集中快速拿地模式,例如华侨城凭借增量机会,集中快速拿地,2018年至今,华侨城竞得成都大邑安仁古镇周边的11土地用地(纯、住兼商、商兼住),总合约795.82亩。

  2.5 产业勾地与算账逻辑案例解析——节选报告内“绿地大健康产业勾地模式”为例

  2.5.1绿地大健康产业勾地模式 - 结盟与借势,不求所有,但求所用

  绿地集团自身拥有的产业资源只是表面,更多还是凭借自身国资背景下的先天优势,凭借人脉关系的,进行勾地。例如绿地集团2018年3月30日,绿地西南大健康产业联盟成立,绿地西南作为联盟发起者,根本逻辑是搭建,构建健康全产业体系,壮大自身健康“人脉关系”,未来还将与联盟共同落地介护培训中心、互联网医院、母婴护理中心等,在大健康产业不同领域全面拓展西南市场。

  此外,绿地文化产业勾地中,绿地深知宁波市意图为杭州湾新区引入文化核心,对产业看重的不止于税收与就业,更看重区域的形象,所以界模特小姐大赛主办方之一卓越集团出现资金困难后,绿地抓住机会,主动引入世界模特小姐大赛,并且每年花两千万元的会费获得了世界模特小姐大赛的永久会地址的举办权,并最终成功拿到项目。

  在勾地前需要思考三个问题,如果三个问题不清楚,勾地业务必然是一笔糊涂账,勾到也是靠运气,而不是靠实力。

  3.2 组织结构 — “三三”+“内鬼”制

  案例:电子城靠产业经验拿下南京数码港混合地块,但受制于政策迟迟未能开工,造成企业现金流枯竭的严重后果

  电子城依靠产业园区运营资质与园区运营经验,于2018年5月,在南京市玄武区以零溢价(34亿元)勾到8.35万商、住、办混合用地。电子城拿地后南京价走势一推高,拿地节点无误,错误在于项目体量过大,与企业规模不匹配。在拿地后南京市严控,该项目在施工审批上受阻,迟迟未给予开工许可,导致不利,企业现金流枯竭的严重后果。

  3.4 勾地顶层设计灵活应用案例:阳光城教育产业勾地模型展示 - 具备完整的勾地模式

  阳光城通过为地区引入优质教育资源,已签约和落地若干教育小镇。阳光城与阳光教育(阳光控股旗下教育板块)有三种合作模式。可根据不同区域的办学要求、建设安排和项目测算等选择不同合作模式。阳光城对每一种模式都进行了投入产出评估,确定了不同模式下阳光城在地价和建设方面的投入和占股,以及项目投入运营后的回报比例和获取方式。

  (1)十个鲜花下的陷阱:例如,土地本身前景不佳、过于严苛的拿地要求、和地块还未解决的权属;

  (2)汇报方案,不恋战:不会主动你,而只是在方案上不断挑刺,使得协商时间过长;

  (3)商务条件四大天王:地块好、地价大、地价低、报批快;

  (4)牢记五句话 – 勾地核心是一把手经济;

  (5)勾地人员的:去化、包装自己、能力、勾地市场敏锐度等。

  

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