最高40%跌幅,铁九铜十降价潮里怎样捡大漏?

财经资讯 2019-10-07154未知admin

  原标题:最高40%跌幅,铁九铜十降价潮里怎样捡大漏?

  每年房地产市场有两个旺季:四五月的楼市小阳春和金九银十。我们从这两个阶段的市场销售可以轻松判断一个城市年度的市场销售。

  2019年的郑州房地产市场,恰如西伯利亚寒流急剧冲过,市场一片惨淡。而本该是金九银十的火热抢房季,已经变成了铁九铜十的开发商降价吆喝大甩卖。

  如果说融创大河宸院、融创中原宸院、融创城降价加低价半夜开盘把市场的水搞的浑浊,友军无比心塞的话。

  以恒大为代表的高周转房企,则把本应悄悄降价的房企营销动作,光明正大的推到台前。

  △图片来源于网络

  事实上恒大全国降价从8月份已经开始,个别城市最高有6.6折优惠。而临近国庆这个传统地产旺季,恒大更是祭上杀手锏。

  网曝9月26日,恒大许家印亲自主持十一战略会,要求恒大国庆7天冲击600亿。

  核心政策为:

  1、三四线,精装改毛坯低价销售,折扣约7折;

  2、付款50%,可更名;

  恒大的杀手锏很快在郑州市场得到了验证!

  △图片来源于置业顾问朋友圈

  平原新区恒大金碧天下57XX元/㎡的价格迅速击穿了整个平原新区的底价。据说已经赔钱卖房的蓝光·雍锦王府表示很心塞。

  △图片来源于网络

  开封西恒大未来城65XX元/㎡的价格让同行心里哔了狗。

  恒大山水城7500元/㎡一楼带院洋房;恒大养生谷8000元/㎡+;恒大城14000元/㎡+特价房……冲击着购房者的心跳!

  市场完全崩不住了,在融创中原宸院各种降价奇袭之下,隔壁正商家和家也开始放大招,洋房13000元/㎡+,国庆特价12000元/㎡+!要知道2017年最高峰时候,其高层精装价格已趋近15000元/㎡,毫无疑问是当下四环内最便宜的洋房。

  正商家和家比高层价还低的洋房,给购房者很大惊喜,也把大北区项目打的头昏脑涨,有苦难言!而最新消息是融创中原宸院有最低11000元/㎡+的高层房源。

  购房两年终得一悟:等一等单车变摩托,急一急奥迪变奥拓。

  △图片来源于网络

  无独有偶,农业路中州大道黄金位置的名门天境给了郑州公寓市场一记重击。要知道这个项目在2018年开盘,精装价格一度高达19000元/㎡+,而最近分销惊爆价12000元/㎡+,降价幅度最高接近7000元/㎡+,跌幅最高达40%。

  虽然因为公寓流通性太差的原因,一直不推荐公寓,但这个价格和郑州四环线万的公寓一对比,简直性价比突破天际。

  △图片来源于网络

  兵来将挡,水来土掩。管南某公寓项目已传出加送某校学位,争抢客户。

  ……

  溪云初起日沉阁,山雨欲来风满楼,郑州房地产市场一片风雨飘摇!

  人生有三个境界:看山是山,看水是水;看山不是山,看水不是水;看山还是山,看水还是水。

  买房亦是如此。

  在一众前排兜售啤酒、瓜子、矿泉水,聊天看戏吐槽之时,在这些熙熙攘攘的降价背后,你是否也看到这些?

  1、主城区价格相对坚挺、环线松动更明显;

  以今年供应量最大的主城区--金水北区域为例,虽然美盛教育港湾、瀚宇天悦城的开盘热销数据有水分,但包括瀚海思念城等在内项目的价格依旧坚挺。

  而相反以主城为核心,越往环外去,特价房、打折房越多。

  换个角度来说,在房产投资的白银时代,在投资选筹的时候,购买主城区是不是最为稳健的做法?

  2、远郊价值被打落到谷底;

  和以往一毛一样,打折打出骨折,降价降到跳楼价的以远郊最为突出。以平原新区为例,在恒大金碧天下之前,蓝光·雍锦王府已经率先出击,高层均价6500元/㎡、洋房7300元/㎡、还送车位!加上恒大金碧天下的双重暴击,平原新区好不容易撑到9000元/㎡的价格,市场寒流一来,价格迅速被打回四五年前。

  这里的二手房还好吗?那些2014年都冲到平原新区的购房者还好吗?

  同理,那些10000元/㎡+站岗洞林湖区域的购房者可还撑的住?

  而对诸如此类的远郊区域投资者,三年纸面财富一朝化为泡沫可还撑的住?现在还在买各种小镇项目、各种远郊盘的购房者又是否看到这些?

  3、供应量大的区域,战局更为焦灼;

  以高新新城为例,本来区域还是12000元/㎡+的基本面,随着美的翰悦府、正商湖西学府、金辉优步花园的相继开盘,区域均价迅速被拖入11000元/㎡+的泥潭。

  金辉优步花园从12500元/㎡到11400元/㎡,美的翰悦府从13000元/㎡到12000元/㎡,正商湖西学府的洋房亦只有13000元/㎡+。大城已至,操盘已经到后期的万科城最新一期湖心岛从开售之时的14000元/㎡+,到最新6#楼开盘12100元/㎡,又有多少无奈?更别忘了,这些项目还是精装交付!

  我们再换个角度,如今这些已经降价的项目相比2016年初同区域也只有30%的涨幅,合理吗?价格水分是不是已经被挤干,换句话说现在是不是投资者最爱的谷底?

  4、高周转房企机会最多;

  企业经营有不同的逻辑和方法论,在国内调控、监管趋严,融资持续收紧的当下,每个房企都缺乏现金流,但需求程度不同,利润和规模之间抉择也不同。

  对于品质型房企,相对与打价格战更倾向于深化营销,而不是粗暴的降价,因为高溢价一直是这类房企的核心利润点。

  而对于高周转房企,往往不在乎一城一池,基于的往往是一个城市,和整个企业的大战略,比如恒大、融创。

  简单的总结:

  1、市场已经验证有些区域碰不得,就算有涨幅,也只是纸面财富。

  2、主城区价值体系最为完善,但也缺少概念,缺乏想象。市场大好的时候,涨幅未必喜人,市场变差的时候,却非常坚挺,是最为稳定的资产。

  3、和主城相连的次新区正在被市场矫正,房价基本面在不断发生变化。短期供应量大的区域,价格回落最为迅速。

  4、急于回笼资金的高周转房企敢于降价搏销量,机会最多。

  股神巴菲特说过:“别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂。”

  猪飞的时候,巴菲特是找个避风的地方躲起来。风停的时候,他到退潮的海滩上捡死猪!

  楼市的道理也有相通之处。讲到这里读者也会感受到,笔者想表达入场的意思。

  无观点,不态度。讲实线也就是第四季度是笔者认为最适合买房的两个时机之一。

  △图片来源于网络

  首先,郑州的基本面没有什么可争议的地方。

  省内的人口红利源源不断,国家中心城市的占位,发展潜力足够。阿里巴巴、格力、京东、华为、海康威视、360、诺基亚等利好消息也有,关键是郑州房价实际14000元/㎡+的均价在中部、东部省会城市,在一线城市中真的不贵!

  在基本面没有问题的前提下,最大问题是买入时机。

  我们为什么说2019的Q4是最适合买房的两个时机之一?先来看一下郑州房价十年的走势。

  △数据来源于市场统计

  简单来看就是暴涨-横盘期-暴涨-横盘期。楼市周期也适用康波周期,现在更和调控周期相重叠。

  2013年-2016年5月是郑州市场的第一个横盘期,2017年-2020年是郑州这轮调控后的第二个横盘期。大概率预计郑州这轮静淡期市场要持续到2020年,换句线年前后市场要开始回暖。

  在一个城市周期循环当中,横盘期的末端往往是购入的好机会,经过2-3年房价的夯实,水分被挤干,市场倒逼,开发商乐于降价,喜闻乐见的捡漏中的“漏”开始出现了。

  那么为什么说是今年的最后一个季度呢,因为今年的各项监管政策太凶,开发商的资金压力太大,躁动提前了。

  最基础的根据楼面价倒推,11000元/㎡+的高新新城已经是底了;14000元/㎡+的滨河国际新城、16000元/㎡+的龙子湖北、12000元/㎡+的惠济北、二七新区、10000元/㎡+的白沙、9000元/㎡+的绿博等等均有个别项目价格已经触底,降无可降。

  真的是时候,进场选区域,看项目,然后等风来。

  十一是序幕的开始,到年末势必还有一批项目,再次挥动价格屠刀,而你要等的就是这些。

  最后关于选筹的方法,再总结下。

  1、请彻彻底底、完完全全放弃远郊!

  2、主城区适合稳健投资流派!

  3、和主城接壤,已经开始发展启动的次新区是投资最远边界,但预期收益也最高。

  其他就是等价格,和上面触底价格等之,可入,低之,请跑步入场。

  其他问题,欢迎留言区讨论。

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